Trước tình hình loạn giá đất tại Hòa Vang (Đà Nẵng), Hội An (Quảng Nam) và gần đây nhất là Hà Nam, các chuyên gia về môi giới bất động sản cho rằng, thực trạng này một phần do người dân đầu tư theo phong trào, thiếu hiểu biết về thị trường.
Cảnh giác với dự án "trên giấy"
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, khi giá đất có những dấu hiệu tăng đột biến, người mua cần quan sát đánh giá được giá trị thật của bất động sản thông qua đầu tư thực tế của nhà đầu tư vào dự án. Bên cạnh đó, người mua cũng cần đánh giá xem nhà đầu tư đã thực hiện đúng quy hoạch, tiến độ dự án được duyệt chưa. Thông thường, giá trị của đất đai sẽ tăng theo giá trị đầu tư vào các dự án.
Ví dụ, dự án hoàn thành san lấp giá đất chỉ vài triệu đồng, làm xong hạ tầng có thể tăng gấp đôi và khi dự án hoàn thành bán ra là giá thị trường. Ông Đính khuyến cáo, để tránh bị lừa, người mua cần biết được dự án đã đủ điều kiện bán hàng chưa, người mua có thể yêu cầu nhà môi giới, chủ dự án cung cấp các tài liệu liên quan đến pháp lý dự án hoặc kiểm tra lại tính pháp lý dự án trên cổng thông tin Sở Xây dựng địa phương.
Theo khuyến nghị của các chuyên gia, trước khi quyết định mua đất tại một dự án nào đó, người mua đất cần khảo sát khách hàng mua bán tại dự án là ai. Trong trường hợp khách hàng tham gia dự án phần lớn là nhà đầu tư, đầu cơ thì không nên tham gia mua. Còn nếu những khu vực toàn người có nhu cầu sử dụng lâu dài mua bán thì nên mua.
Đặc biệt, người mua đất không nên đầu cơ tại những những dự án còn nằm "trên giấy", bởi những dự án này rất khó biết chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện được hay không. Trong bối cảnh ngân hàng đang siết tín dụng, hình thức góp vốn đầu tư không còn, rất nhiều dự án nằm "trên giấy" là do nhà đầu tư yếu năng lực, thiếu tài chính nên không thể triển khai.
Làm giả văn bản là hành vi lừa đảo
Về việc làm giả văn bản của cơ quan chức năng để gây sốt đất tại Đà Nẵng, Hội An trong thời gian qua, Phó Chủ tịch Cengroup Phạm Thanh Hưng cho rằng, thổi giá đất bằng hình thức làm giả công văn của cơ quan có thẩm quyền là tội lừa đảo, phải xử lý theo pháp luật. "Đã đầu tư sẽ có rủi ro. Vấn đề là giá đất tăng bao nhiêu, tăng với tỷ lệ thế nào, có thích hợp hay không so với các kênh đầu tư khác", ông Hưng nhấn mạnh.
Theo ông Hưng, nếu giá đất từ đầu năm đến cuối năm tăng gấp 2-3 lần, thì rủi ro là rất lớn. Tỷ lệ lợi nhuận và tỷ lệ rủi ro luôn tương ứng với nhau, lợi nhuận gấp 3 thì rủi ro cũng gấp 3 mức thông thường. Không có chuyện lợi nhuận tăng gấp 3, rủi ro không tăng.
Với góc nhìn của một người có nhiều năm kinh nghiệm nhiều năm trong nghề môi giới địa ốc, ông Hưng cho biết, khi nhà môi giới nói với người mua giá đất sẽ tăng gấp đôi, thì cần xem xét cam kết đó có bảo đảm không, nếu không tăng giá họ có đền bù không, hay thông tin chỉ mang tính tham khảo. Người mua cũng có thể kiểm chứng việc nhà đầu cơ “vẽ” dự án vì các địa phương đều công bố công khai.
Theo ông Hưng, nhà đầu tư cần phải có hiểu biết pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, không nên đầu tư "ăn theo" vì rất dễ gặp rủi ro. Thực tế, nhà đầu tư chuyên nghiệp thường đi ngược dòng chứ không chạy theo phong trào, chỉ người không hiểu biết mới đầu tư theo đám đông.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải công bố tối thiểu 7 thông tin liên quan sản phẩm chào bán như: Quyết định phê duyệt quy hoạch, các thông tin về hạ tầng, tính pháp lý, phân lô, phân thửa... Nếu một dự án chỉ có chủ trương đầu tư thì chưa có gì chắc chắn, bởi từ chủ trương đầu tư đến quyết định phê duyệt dự án là khoảng cách rất xa.
